KKTC yatırım yapmanın tam zamanı

Neden KKTC de mülk yatırımı yapmanın tam zamanı?

Adamızda Sonbaharı yaşadığımız şu günlerde konut sektörü bir karmaşa yaşıyor Bir taraftan konut fiyatlarının en düşük noktada olduğu gerçeği varken yeni diğer taraftan da adamız bilinçli emlak yatırımcıları için çok cazip bir hale geldi Küresel ekonomik kriz ve diğer bilinen etkenlerin etkisiyle önemli ölçüde küçülen inşaat sektörü, krizin etkilerinin azalmaya başlaması ve 2010 yılında yapılması düşünülen referandumla , olası ikinci bir Emlak patlaması ihtimalinin umudu içerisinde yeni bir emlak seferberliğine girme sinyalleri veriyor. Ancak konut alımı yatırımları için genel bir "doğru zaman" tanımlamak'da zordur. Alıcıya, zamana, konuta, alternatif potansiyellere, değere, siyasi faktörleri de içeren finansal piyasa koşullarına göre bu durum değişebilir. Bugün KKTC'de düşen faiz oranlarını ekonominin iyi gidişatından değil, kötüleşmenin durdurulması yönündeki çabalardan kaynaklanmaktadır. Dolayısıyla, sadece düşmüş faizlere ve ucuzlayan konut fiyatlarına angaje olup, konut alma zamanıdır demek de çok uygun olmaz. Öyleyse konut satışları nasıl müşteriye cazip olabileceği konusunda , bazı örnekler verelim;

- Avukatlara , Müteahhitlere , Emlakçılara ve Ülkenin Hukuk sistemine tam güvenin sağlandığı ortamlarda.

- Konut alımı düşünenlerin, bir kere kullanım amaçlı düşünmeleri halinde; nakitleri var ve beğendikleri ev de uygun fiyatta ise alım zamanının uygunluğu .

- Benzer şekilde, kirada oturmakta olup, zaten kiralarını rahatlıkla ödemekte olanlar 10 yıl vadeli sabit faizli ya da düşen faizli krediler düşünebilir. Ancak burada dikkat edilecek hususlar aldığınız evin değeri makul olmalı, kredi faizlerinin yanısıra uygulanan masraflar toplamı mümkünse sıfıra yakın olmalıdır.

- Oturduğunuz evi satıp daha uygun istediğiniz bir eve geçmek istiyor iseniz, al-sat farkından biraz kaybetseniz dahi yeni evin alım fiyatı makul ise düşünülebilir.

- Değerin daha da yükselme potansiyeli olan bölgelerde konut alımı cazip olabilir, böyle bir durumda elinizde bir birikim olsa dahi öncelikle kredi düşünerek alım yapılabilir.

- Orams Davası gibi istenmeyen olaylarda devletin tüketiciyi koruyacağına dair ciddi tedbirler alacağının mesajını vermesi.

- Satıcı ile Alıcı arasında yaşanması muhtemel sorunlara ciddi tedbir getirecek sigorta sisteminin yasalarca oluşturulması.

- Satın alınanacak konut bölgelerindeki yerel yönetimlerin doğa , çevre ve alt yapı konularında ciddi projeler geliştirme istekliliği ve bölgenin değerini düşürücü yanlış uygulamalar yapılmayacağının yasal tedbirinin alınmış olması.

- Konut vergi ve harçlarının uygunluğu

Diğer taraftan dünyadaki diğer başkentlere ve özellikle Güney Kıbrıstaki büyük şehirlerle bakarak neden K.K.T.C. konut sektörünün yatırımcılar için cazip bir hale geldiğinin bazı nedenlerini irdeleyelim.

1)Ülke dışındaki K.K.T.C'liler yönünden Ülkemiz Konut pazarının ucuzluğu ve emlak alıcısına sağladığı düşük faiz ve vadeli satış avantajları yönünden en büyük rakibimiz olan TC deki olumlu değişimlerle konut fiyatlarında başlayan yükselme neticesinde K.K.T.C.–TC konut fiyatları rekabetine baktığımız zaman TC de yükselmeye başlayan konut fiyatları nedeni ile ülke dışında yaşayan vatandaşlarımızın KKTC'de alacakları konutlarla ilgili mağdur olmayacakları garanti altına alınırsa onümüzdeki barış sürecinden önce fiyatlar çok cazip hale gelebileceği ve konut sektörüne vatandaşlarımızın yatırım yapmaya başlayabileceği ciddi bir olasılıktır.TC deki bu değişimin nedeni ise TC tüketicilerinin bir süredir ekonomilerine olan güvenin yitirilmesi nedeniyle konut alma ihtiyaç ve isteklerini beklemeye almıştı. Ancak TC hükümetinin tapu harcı indirimleri , bankaların 10 yıl vadeye de yüzde 1'in altında faiz ilan etmeye başlamasıyla birlikte talep de ciddi oranda artmaya başladı. Yüzde 0.95 düzeyine inen faiz oranları, kriz öncesi ve 2004-2005 yıllarındaki düzeylere geriledi. Bankalar, kendilerine yöneltilen yüksek komisyon ve dosya masrafı gibi eleştirileri de dikkate alarak bu tür masrafları asgari seviyeye indirdiler. Bu da elbette konut kredisi maliyetini nispeten azaltan bir faktör oldu. Bu ise konut fiyatlarında yavaş da olsa bir artışı tetikledi . Bu gelişme ise uzun vadede TC-KKTC konut piyasası rekabetinde KKTC yönünden bir avantaj olacaktır.

2)Dünyada ciddi bir emlak krizi yaşandığı bu günlerde orta halli 120 Metre Kare bir apartman dairesinin .Dünya Başkentleri 1 Metre Kare konut satış fiyatı sıralamasına göre 113 ülke başkenti fiyat kıyaslamasında Mısırın başkenti Kahireden sonra Lefkoşa 112'ci en az pahalı ülke durumundadır , yani bizden daha pahalı 111 ülke var . KKTC de 1 Metre Kare ortalama apartman dairesi fiyatı 600 dolar iken ;

-Güney Kıbrıs Larnaka ortalama 2,174 Dolar ile 85'inci

-Güney Kıbrıs Lefkoşa'da ortalama 2,256 Dolar ile 81'inci

-Güney Kıbrıs Baf ortalama 2,792 Dolar ile 71'inci

-Güney Kıbrıs Limassol Ortalama 3,265 Dolar ile 55'inci

-Türkiye İstanbul Ortalama 1,291 Dolar ile 102'ci

-Rusya Moskova Ortalama 20,853 Dolar ile 2'ci

Sırada olduğu göz önünde bulundurulursa KKTC bu günkü emlak fiyatları ile yatırımcılar yönünden komşu ülkelere göre cazip bir hale gelmiştir .

3)Konut Yatırımcıları yönünden diğer bir avantajımız ise . 120 Metre Kare bir apartman dairesi kiraya verildiği zaman KKTC de ortalama evin ana parasının %8.93'ünü yılda geri alınmaktadır. Bu ise 92 başkentte Taşınmaz bedelinin yıllık kira gelirleri oranı (Rental Yield) sıralamasında Lefkoşa en avantajlı 14'üncü baş şehir konumunda olmasından dolayı Güney Kıbrıs ve Türkiye'de dahil diğer 78 baş şehre göre yatırımcı açısından çok daha avantajlı bir konumdadır.

Ancak onümüzdeki süreçte tüm mantık , veri ve tahminler KKTC hükümetinin alacağı , olası olumlu ve/veya olumsuz uygulamalarla etkilenecektir.